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bob体育登录研究:地产投资表现尚可 警惕“高开低走”
发表日期:2020-4-30 13:44:13 bob体育登录钢铁研究中心 王静
    

1-3月份,房地产市场供需两端均受限,但房地产投资仍具有较强的韧性,同比降幅相对较小,且3月恢复较好,表现好于预期。但是,房屋销售面积和新开工面积同比降幅较大,可能影响后期投资增长。

一、开发投资韧性较强,同比好于预期

1-3月份,全国房地产开发投资21963亿元,同比下降7.7%,降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。从单月来看,3月房地产开发投资增速由负转正,展现了较强的韧性。

近几年,新开工面积保持较快增长,使房地产开发投资表现较强韧性,同时,原料价格及其它成本上升使单位投资强度提高,也在一定程度上促使了房地产投资规模的增加。

图1 房地产开发投资及同比增速

分地区来看,中部地区降幅较大,西部地区降幅较小。1-3月份,东部地区房地产开发投资12714亿元,同比下降6.1%;中部地区投资3917亿元,下降18.7%;西部地区投资4861亿元,下降0.8%;东北地区投资470亿元,下降14.0%。

二、购销活动受限,销售面积大幅下降

目前,房屋销售处于本轮中周期的下行阶段,销售面积连续三年保持在17亿平方米左右,2019年商品房销售面积17.2亿平方米,同比下降0.1%。今年初的疫情使商品房销售受到很大限制,1-2月商品房销售面积同比下降39.9%,3月份有所改善,下降14.1%,1-3月份累计同比下降26.3%。

图2
    商品房销售面积及同比增速

因线下消费受阻,受疫情冲击更大的是办公楼和商业营业用房,1-3月份,办公楼和商业营业用房销售面积同比分别下降36.2%和35.1%,降幅高于整体商品房降幅。

1-3月份,房地产开发企业土地购置面积1969万平方米,同比下降22.6%。在2016年启动的本轮周期中,房屋销售面积虽然较上一周期有明显增长,但房地产开发企业土地购置规模自2015年已经下一台阶,2017和2018年有所增长,未达前期规模。

图3 开发企业土地购置面积及同比增速

三、投资转向竣工周期,警惕投资“高开低走”

1-3月份,房屋新开工面积2.8亿平方米,下降27.2%;房屋竣工面积1.6亿平方米,下降15.8%。由于房屋新开工面积仍大于竣工面积,房屋施工面积仍实现正增长。1-3月份,房地产开发企业房屋施工面积71.8亿平方米,同比增长2.6%。

图4 新开工面积和竣工面积同比增速走势

2016年房地产去库存以来,商品房待售面积持续降低,施工面积持续增长,表明处于建设中的存量房屋规模较大。开工到竣工大约需要2-2.5年时间,2017年6月开始,竣工增速持续低于新开工,今年一季度数据看,竣工降幅较小,3月份竣工面积已接近去年同期水平,房地产投资将向竣工周期转变。

新开工趋势滞后于销售,且取决于销售的走势,同时,房屋库存水平也会影响开工的边际弹性。作为领先指标,销售面积的较大降幅值得警惕;施工面积的持续增长表明处于建设中的库存水平不断上升,而土地购置面积也已经连续几年处于较低位,新开工面积增速能否持续较快回升有待观察。房地产投资短期可能继续向上修复,但全年要警惕“高开低走”。

四、房住不炒仍坚持,改革促进供需匹配

针对疫情给房地产行业带来的负面影响,政策措施主要是对供给侧和企业端进行了帮扶,未在需求侧进行刺激,多地出台的放松政策快速被撤回。

4月17日政治局会议重申坚持房住不炒,此前,中共中央、国务院4月9日发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,提出推进土地和户籍制度改革,在房地产市场需求侧的不确定性上升的情况下,有利于促使房地产市场在供需两端形成良好的匹配,进而在稳增长中实施改革。

《意见》提出推进土地要素市场化配置,完善土地利用计划管理,实施年度建设用地总量调控制度,城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。近期地方政府表态中,深圳提出加快商品房供应,促进城市更新工作提速提效。上海市4月10日新闻发布会上提出,加快经营性用地出让节奏,夯实土地供应计划,适当增加年度土地供应量,加快推进城市更新。土地入市改革有利于增加土地供应量,将为房地产开发企业提供更多土地,在未来增加商品房供应。

在需求侧,《意见》提出深化户籍制度改革,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,试行以经常居住地登记户口制度。目前已有多地发布人才政策,放宽落户限制,有利于稳定各地房地产需求。

五、高增长难再现,寻找结构性机会

长期来看,政策坚持房住不炒,房屋销量变化将主要依靠行业自身的内生变量,即城镇化与人口,人口是中长期需求的核心,当前两大因素都到了拐点期。

2019年末,我国常住人口城镇化率为60.60%,比上年末提高1.02个百分点,近几年上升幅度逐渐缩小。人口方面,老龄化加快,2019年末65周岁以上人口比重12.6%,比上年末上升0.7个百分点;新出生人口数在1987年达到高峰后,数量中枢不断下移,结婚登记人数亦连续几年下滑,2019年跌破千万对,置业需求相应收缩。在这些因素的综合影响下,即使有政策刺激,边际效用也会趋于减弱,房屋销售难以再现快速增长的局面。

短期来看,随着复工加快,地产投资增速显著回升,但领先指标回升较慢,销售、新开工面积降幅均较大,疫情对商业地产的冲击也不可小觑,办公楼和商业用房销售降幅大、回升慢,地产投资增速上行面临压力。2020年,商品房销售面积预计稳中有降,房地产投资增速较上年回落,新开工面积增速下行,竣工面积增速回升。

市场从增量到存量变化,房地产行业用钢量增长放慢,向竣工周期转换也将导致行业用钢强度下降。不过,行业刚需存量规模仍大,结构性机会仍在。如分区域看,2019年,西部地区地产投资规模较大,增速显著高于其它地区,今年一季度降幅也最小,其中青海、西藏、贵州、新疆、四川、云南、宁夏均实现正增长,青海以47.6%的投资增速领跑全国,表明这些区域房地产建设用钢量也将处于增长之中。

另外,在城市更新领域,老旧小区改造加速,产业建筑更新改造也处于增长阶段,这些项目都有钢材需求,将带来钢需新增量。

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